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長租公寓未來該如何發(fā)展?

2019年，在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長后，長租公寓企業(yè)放慢了擴張步伐，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇，從瘋狂涌入到短期出清。專家認為，長租公寓行業(yè)走向成熟是必然的過程。

“通過刷數(shù)據(jù)、講故事，長租公寓行業(yè)的窗口已不再，大家都應扎扎實實掙到錢，這是2019年的一個變化。到目前還沒死的機構，估計‘車主’都已剎住了車”。近日，在房東東舉辦的一場北京長租公寓考察交流活動上，樂乎公寓CEO羅意如此表示。

那么，值得我們關注的是，經(jīng)過這一年，行業(yè)的經(jīng)營邏輯是否發(fā)生了變化?在市場下行時，究竟是要量還是要質(zhì)?長租公寓的未來，又該如何發(fā)展?

1、理性回歸 長租公寓行業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇

回顧2019年，在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長后，長租公寓企業(yè)放慢了擴張步伐，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇，從瘋狂涌入到短期出清。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2019年共有52家長期公寓企業(yè)由于經(jīng)營不善，出現(xiàn)資金鏈斷裂、跑路等情況，其中約20%的企業(yè)是由“高收低出”模式擴張導致。與此同時，政策在鼓勵市場發(fā)展的同時，也更多著墨于規(guī)范市場、整治亂象、防范風險。

“暴雷事件有多少，不能決定一個行業(yè)是否走向末路，需求是否長期存在并增長，才決定一個行業(yè)的生命周期?！辟x能資本創(chuàng)始人胡振寅稱?；诖耍诤褚磥?，長租公寓行業(yè)并非沒有未來，只是2019年在下行周期“爆雷”更集中，行業(yè)走向成熟是個必然過程。

2019年以來，長租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，融資難度加大。據(jù)IT桔子數(shù)據(jù)，2019年全年長租公寓行業(yè)投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額123.01億元。2019年長租公寓融資難度大，但是單筆融資金額龐大，資本越來越向國企、開發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。

在接受記者采訪時，北京房地產(chǎn)中介協(xié)會秘書長趙慶祥指出，2018-2019年是行業(yè)發(fā)展中優(yōu)勝劣汰的兩年，隨著投機型企業(yè)逐步退出市場，住房租賃行業(yè)未來的發(fā)展會更專業(yè)、穩(wěn)健。

那么，經(jīng)過這一年，行業(yè)的經(jīng)營邏輯是否發(fā)生了變化?在市場下行時，究竟要量還是要質(zhì)?對此，趙慶祥指出，市場下行時更要提質(zhì)增效，“經(jīng)過這一年，驗證了適用于房地產(chǎn)開發(fā)、互聯(lián)網(wǎng)、金融等行業(yè)的經(jīng)營邏輯或盈利模式，在住房租賃行業(yè)是失靈了。住房租賃經(jīng)營是個專業(yè)性極強、依靠服務制勝的慢生意?！?

胡振寅認為，在市場下行時，質(zhì)的重要性優(yōu)先于量，否則容易“暴雷”。在質(zhì)的基礎上，按照企業(yè)發(fā)展的節(jié)奏，去實現(xiàn)增長。在增長過程中，在新的規(guī)模下，去建設更強大的體系，企業(yè)和行業(yè)才能逐步走向成熟。

“在市場好的時候，我們認為是戰(zhàn)而后勝，即先把對手打趴下，不掙錢也沒關系，把量增上去，再融錢。如今，我認為，像長周期消費型行業(yè)，可能要先做好盈利，然后再健康發(fā)展，因此，我認為是一個勝而后戰(zhàn)的事情?！绷_意稱。

2、精細化運營 獲客能力至關重要

要提高運營能力，就要開源節(jié)流。在羅意看來，排在首位的是提高獲客能力，長租公寓品牌商必須擁有自己的獲客能力，“如何較簡單、便宜地把客戶留下來，這是擺在從業(yè)者面前的一大命題?！?

趙慶祥認為，供不應求情況或租金快速上漲帶來的紅利，是靠不住的，獲客難易，考驗的是租賃企業(yè)的專業(yè)水平。

實際上，目前整個房地產(chǎn)行業(yè)，一手房、二手房渠道越來越強勢，渠道費也越來越高。長租公寓行業(yè)同樣面臨這一局面：獲客成本較貴，尤其是輕資產(chǎn)機構，特別是在淡季，要保證甲方出租率，單均獲客成本就會大為提升。

那么，在流量越來越貴的前提下，長租公寓運營者究竟該如何提升獲客能力?

對此，巴樂兔研究院院長高萌認為，獲客能力分兩部分，一部分是各種方法獲得租客流量，能實現(xiàn)一定數(shù)量潛在租客看房;

另一部分是租客的帶看轉(zhuǎn)化率，就是看房的租客能提升出租率。一個長租公寓的運營獲客需要在這兩個部分都比較強，前者是渠道，后者是轉(zhuǎn)化，疊加起來才是完整的運營獲客能力。

高萌指出，通過服務好老租客使其推薦新租客，這是運營的方法，在擁有良好服務口碑的基礎上，稍加給租客一些便利，就可以獲得這種流量，且有朋友推薦，轉(zhuǎn)化率一般較高。

“長租公寓企業(yè)提升獲客能力的根本是打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，明確租客定位及畫像”，貝殼研究院資深租賃市場分析師黃卉指出，企業(yè)也需要進行成本管控，有效平衡收益和獲客成本，不可一味燒錢買流量。

3、新賽道開啟 規(guī)范和盈利將成關鍵

長租公寓發(fā)展至今，經(jīng)歷過熱潮，也遭遇過寒冬。那么，2020年長租公寓將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展態(tài)勢?

趙慶祥認為，2020年，優(yōu)秀租賃企業(yè)的優(yōu)勢將更加明顯，企業(yè)會進一步整合，行業(yè)發(fā)展的整體質(zhì)量會提升。行業(yè)管理方面，標準規(guī)則體系會陸續(xù)完善，監(jiān)管服務平臺的作用會逐漸顯現(xiàn)，行業(yè)立法亦有望破冰。

胡振寅指出，可以預見的是，2020年企業(yè)經(jīng)營更加理性和健康，產(chǎn)業(yè)鏈上下游更加成熟，會出現(xiàn)一批經(jīng)過周期考驗的精細化運營企業(yè)，以及更專業(yè)開展產(chǎn)業(yè)鏈服務的細分領域?qū)I(yè)服務機構。

高萌表示，2020年是建立規(guī)則的一年，政府監(jiān)管部門領頭出臺對經(jīng)營機構和長租信息、交易平臺的要求，市場化的長租機構運營、對租客的服務標準也將在今年強化。

“2020年還將是長租機構運營商頭腦中意識改變的一年，部分人將從過去的盲目粗糙熱情轉(zhuǎn)向理性細致謹慎，心理上的變化將在機構投入拿房、裝修定價、服務配套、租后保障等各個微觀維度體現(xiàn)出來?！备呙确Q。

“融資不是終點，終點在于盈利。”羅意指出，新的一年不要折騰，保持相對平穩(wěn)的狀態(tài)，按部就班地去做好運營，隨著整個產(chǎn)業(yè)鏈條的逐漸清晰，預計會有更多同行進行資源交換、協(xié)作發(fā)展。